تحلیل یک جمله: « مسکن بالا نمی رود چون زیاد خانه ساختیم»
علی نیکزاد معتقد است: «قیمت مسکن بالا نمی‌رود، زیرا ما آن‌قدر خانه ساخته‌ایم که روی دستمان مانده است.»
این سخن، کمی شبیه به صحبت‌های محمود بهمنی، رییس‌کل بانک مرکزی برای جلوگیری از افزایش قیمت ارز و سکه است که می‌گوید: «به‌شدت دلار را وارد بازار می‌کنیم تا قیمت‌ها را بشکنیم.» با این حال، تنها کافی است نگاهی به دور و بر و جوانانی بیاندازیم که به‌دنبال محل سکونتی برای زندگی خود هستند. در آن هنگام به نکته‌ای می‌رسیم که کمی متفاوت با نگاه وزیر مسکن و شهرسازی است و این‌که آمار افرادی که فاقد مسکن هستند، هنوز به سطحی نرسیده است که خانه‌های ساخته شده، روی دست این وزارتخانه بماند.
البته نباید فراموش کنیم که هیچ یک از این افراد، خانه‌ای به اندازه قصر و به زیبایی آن نمی‌خواهند؛ تنها سقفی می‌خواهند که بتوانند زندگی جدید را آغاز کنند و یا از سال‌ها مستاجری رهایی یابند.
اما در این‌جا سوالی که به ذهن می‌رسد، آن است که اگر خانه‌های ساخته شده روی دست وزارت مسکن باقی مانده، چرا قرار است از نیمه دوم امسال قراردادهای جدیدی با انبوهسازان برای ساخت واحدهای مسکونی‌مهر مورد نیاز سال ۹۱ بسته شود؟ مساله‌ای که آن را می‌توان مربوط به ورود جوانان دهه ۵۰ و ۶۰ به سن ازدواج دانست.
زبان آمارها
آمارها همواره زبان عملکرد دستگاه‌ها در دوره‌های گوناگون هستند. به گواه آمارهای بانک مرکزی، میزان پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سال‌های برنامه چهارم توسعه همواره از رشد مثبت برخوردار بوده است، اما در سال ۸۸ با افت ۲۲ درصدی روبه‌رو شد. پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سال ۸۴ حدود ۱۲۹ هزار و ۷۲ فقره، در سال ۸۵ حدود ۱۷۲ هزار و ۶۰۲ فقره، در سال ۸۶ بالغ بر ۲۰۸ هزار و ۹۲۲ فقره، در سال ۸۷ حدود ۱۷۶ هزار و ۸۴۰ فقره و در سال ۸۸ که تعداد آنها کاهش یافت، به ۱۳۸ هزار و ۲۷۰ فقره رسید.
تولید مسکن براساس این گزارش در سال ۸۴، ۴۷۴ هزار و ۱۵۳ واحد، در سال ۸۵، ۴۴۸ هزار و ۲۴۲ واحد، در سال ۸۶، ۴۹۱ هزار و ۳۸۵ واحد، در سال ۸۷، ۶۰۱ هزار و ۲۸۰ واحد و در سال ۸۸ ۵۷۰ هزار و ۹۸ واحد بوده است.
از سوی دیگر، در طول این ۵ سال برای ساخت هر واحد مسکونی، به ترتیب ۲۲، ۲۵، ۴۲، ۵۲ و ۵۲ میلیون تومان هزینه شده است.
بر این اساس، در سال‌های ۸۴ تا ۸۸ با وجود ساخت‌وسازهای نسبتا مناسب در کشور، تعداد واحدهای مسکونی عرضه شده در هر سال کمتر از خانوارهایی بوده که نیازمند مسکن هستند و در واقع مسکن ساخته شده نتوانسته به تقاضای موثر مسکن پاسخ دهد.
اما در سال ۸۹ بنا به آماری که وزیر مسکن در فروردین امسال اعلام کرد، تعداد واحدهایی که برای ساخت آنها پروانه صادر شده از مرز ۷۰۰ هزار واحد گذشت؛ البته این رقم بدون احتساب واحدهایی است که در شهرهای جدید ساخت آنها در طول سال گذشته آغاز شده و اگر این واحدها را هم در نظر بگیریم، کل ساخت‌وساز به یک میلیون واحد می‌رسد.
خانوارهای بی‌خانه
این رشد ساخت و ساز در بازار مسکن می‌تواند خبر خوشی باشد، اما براساس نتایج مطالعات انجام شده، تا سال ۸۴ حدود ۵/ ۳ میلیون خانوار فاقد مسکن ملکی در کشور وجود داشته است که ۵۰ درصد آن به دهک‌های یک تا چهار درآمدی تعلق داشتند. البته ۵/ ۳ میلیون خانوار فاقد مسکن، رقمی است که ابوالفضل صومعله‌لو، معاون وزیر مسکن در دو ماه گذشته به آن اشاره کرده و هیچ آمار جدیدی از خانوارهای فاقد مسکن ارائه نکرده است.
از سوی دیگر، بنا به گفته عضو کمیسیون عمران مجلس، در حال حاضر ۲ میلیون خانوار فاقد مسکن در کشور وجود دارد که نسبت به ۱۷ میلیون خانوار ایرانی، از سطح درآمد و قدرت خرید پایین‌تری برخوردار هستند.
این افراد از نگاه ابوالقاسم رحمانی، متقاضیان اصلی مسکن هستند و هنوز توان مالی بالایی برای خرید مسکن ندارند.
در کنار همه این موارد، بد نیست به این نکته هم اشاره کنیم که طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن در ۴ دهک اول درآمدی به طور متوسط ۵۹ سال است که شاید با توجه به برنامه‌ریزی‌های مسوولان برای ساخت و تحویل واحدهای مسکونی در تولید مسکن‌مهر، به کمتر از ۱۰ سال برسد.
نیاز سالانه کشور به ساخت ۵/ ۱ میلیون مسکن
با این حال، همه این افراد بی‌خانه، جایی برای سکونت می‌خواهند، اما به اعتقاد کارشناسان، هنوز عرضه مسکن به اندازه‌ای نرسیده است که جواب‌گوی رشد ۴ درصدی جمعیت در دهه اول انقلاب و بافتهای فرسوده باشد.
محاسبات تحلیلگران جمعیتی از میزان زاد و ولدها در سال‌های ۵۵ تا ۶۵ هم نمایانگر آن است که در سال ۹۱ تعداد ازدواج‌ها به بیشترین حد خود می‌رسد و در این سال، رکورد تقاضای تامین مسکن در کشور ثبت می‌شود.
مجتبی بیگدلی، رییس انجمن انبوهسازان مسکن به خبرنگار ما می‌گوید: رشد ۷/ ۳ درصدی جمعیت در دهه اول انقلاب باعث شد آمار ازدواج از ۲۰۰ هزار تا در سال، به یک میلیون ازدواج برسد و این مساله حاکی از آن است که سالانه باید یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود.
نکته‌ای که وزیر مسکن هم به آن اشاره می‌کند: برای سال ۹۰ و ۹۱ پیرو دستور رییس‌جمهور نشستیم و بررسی کردیم که سن ازدواج در این سال‌ها چگونه خواهد بود و افرادی که ثبت‌نام کرده‌اند، چگونه باید آنها را تحت پوشش قرار دهیم. پیش‌بینی ما این است که اگر بخواهیم به تقاضا پاسخ دهیم باید بتوانیم هر سال یک میلیون واحد مسکونی بسازیم.
البته بیگدلی به نکته دیگری هم اشاره می‌کند: در کنار افزایش آمار ازدواج، خانه‌هایی هم هستند که به‌دلیل فرسوده بودن، از رده خارج می‌شوند و نیز حوادثی که گاهی به سراغ برخی مناطق می‌رود و مردمانشان را بی‌خانمان می‌کند. در این راستا، باید سالانه ۲۵۰ هزار واحد مسکونی برای جایگزینی بافتهای فرسوده و ۲۰۰ هزار واحد هم برای بازسازی مناطقی که دچار حوادث غیرمترقبه شده‌اند، ساخته شود. در مجموع سالانه نیاز به ایجاد یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور داریم.
بیگدلی یادآوری می‌کند: «در حال حاضر انبوه‌سازی ساخت ۲ میلیون ۶۰۰ هزار واحد مسکونی را در برنامه دارند که از این تعداد، یک میلیون و ۸۰۰ هزار واحد در شهرها و ۸۰۰ هزار واحد در روستاها ساخته می‌شود.»
فاصله‌ای دور، اما نزدیک
به هر شکل با توجه به آنچه که گفته شد، برای این‌که از بروز بحران افزایش تقاضای مسکن در آینده بگیریم که اوج آن سال ۹۰ خواهد بود، باید با برآوردهای اساسی و همه جوانب، سیاست‌هایی را به‌کار برد که پاسخ‌گوی نیازهای خانوار و تقاضا در مقابل عرضه باشد.
گرچه ساخت ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی‌مهر جزو برنامه‌های امسال دولت است و نویدی خوش به خانوار می‌دهد، اما باز هم اگر حدود ۵/ ۳ میلیون خانوار فاقد مسکن داشته باشیم و سالانه یک و نیم میلیون نفر هم به این تعداد اضافه شوند، همچنان برای خانه‌دار شدن همه ایرانیان فاصله داریم.
